양도소득세 필요경비(자본적 지출, 수익적 지출, 양도비용) 부동산은 취득할 뿐만 아니라 보유하는 데도 처분에도 많은 비용이 듭니다. 그런데 양도소득세 계산구조를 보면 양도차익을 계산할 때 여러 가지 필요경비를 공제해 줍니다. 필요경비를 제하는 만큼 양도세액이 줄어드는 효과가 크기 때문에 절세를 위해서도 잘 활용해야겠죠?
양도소득세 산출 과정
그러나 지출된 모든 비용이 필요 경비로 인정되는 것은 아닙니다. 필요경비로 인정되는 것이 있고 인정받지 못하는 것이 있습니다. 필요경비는 원칙적으로 부동산의 취득·보유·처분 단계에서 지출된 경비 중 법에 열거하고 있는 비용을 인정합니다.(열거주의) 오늘은 양도차익 계산 시 공제 가능한 경비에 대해 알아보려고 하는데 취득·보유·처분 단계별로 필요경비를 나누어 정리해 보겠습니다. 취득시의 필요 경비
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부동산을 취득하기 위해 지출된 비용은 원칙적으로 취득 부대비용에 해당하며 취득원가에 포함되지만 보유 및 처분 시 필요경비와 동일 선상에서 편의상 필요경비로 정리해 보겠습니다.
필요 경비 인정 항목 취득세 취득세 등록세, 지방 교육세 농어촌 특별세, 인지 세금 포함 중개 보수 법정 수수료보다 과다 지급한 중개 수수료도 가능 소송 비용 소유권 확보 때문에 직접 소요된 소송 비용 채권 할인 비용 법 등의 규정에 의한 매입한 국민 주택 채권 및 토지 개발 채권을 만기 전에 발생하는 매각 손실 인수자 부담 양도 소득세 매수자가 부담한 양도 소득세 공용 부분 체납 관리비 경매에서 부동산을 취득하면서 지출한 전 소유자의 공용 부분 체납 관리비(구상권을 행사하지 못할 경우에 한한다.)컨설팅 비용 부동산을 취득할 때 지출한 컨설팅 비용 경쟁력 있는 전세 보증금 경매에서 부동산 취득 시주택 전세금이 있는 세입자의 한 전세 보증금 경매에 대항하고 불인정 항목 명검 비용 경매에서 부동산 취득 시에 해당 부동산을 점유하기 위해서 지출된 법적 지급 의무가 없는 명검 비용(매매 계약에 의한 보물 구리 광산을 양도하기 위한 명도 비용은 필요 경비로 인정)합의금 경매에서 부동산 취득 시에 법적 지금 의무가 없는 유치권자에게 지급한 합의금 기타 소득 금액의 계산 시 산입된 소송 비용, 화해 비용
필요경비 인정항목 취득세 등록세 지방교육세 농어촌특별세 인지세 포함 중개보수 법정수수료보다 과다 지급한 중개수수료도 가능소송비용 소유권 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용채권 할인비용 법률 등의 규정에 의하여 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 발생하는 매각차손매수자부담 양도소득세 공용부분체납관리비 경매에서 부동산을 취득하면서 지출한 전소유자의 공용부분체납관리비(구상권을 행사할 수 없는 경우에 한한다.) 컨설팅비용 부동산을 취득할 때 지출한 컨설팅 비용 대항력 있는 전세보증금주택임대보증금이 있는 임차인의 어느 전세보증금경매에 대항하여 불인정항목명도비용경매에서 부동산 취득시 해당 부동산을 점유하기 위하여 지출된 법적지급의무가 없는 명도비용(매매계약에 의하여 보동산을 양도하기 위한 명도비용은 필요경비로 인정) 합의금경매에서 부동산 취득시 법적 지금의무가 없는 유치권자에게 지급한 합의금 및 그 밖의 소득금액 계산시 산입된 소송비용, 화해비용
보유 시의 필요 경비
주택을 보유할 때에도 수리 등 때문에 비용이 발생합니다만, 자본적 지출은 필요 경비로 인정되지만, 수익적 지출은 필요 경비로 인정되지 않습니다. 자본적 지출은 사업자가 소유하는 상각 자산의 내용 연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해서 지출한 비용으로 그 지출에 관한 증명 서류(세금 계산서, 현금 영수증, 신용 카드 매출 전표)를 받아 보관하거나 또는 실제 지출 사실이 금융 거래 증명 서류에 의하여 확인될 경우에 한합니다.수익적 지출은 감가 상각 자산의 원상을 회복시키거나 능률 유지를 위해서 지출한 수선비의 일입니다.필요 경비 인정 항목 자본적 지출 자산의 내용 년수 연장 및 가치를 현실적으로 증가시키기 위해서 지출된 비용 베란다 섀시 교환 비용 엘리베이터 설치 비용 거실 및 방 확장 공사 비용 보일러, 에어컨 등 냉난방 시설 설치 비용 상하수도 배관 교환 비용 전기 및 수도 공사 비용 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 빌딩 등에 대피 시설 등의 설치 재해 등에 의한 멸실 또는 훼손되어, 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 건축물 기계 설비 등의 복구 기타 개량 확장 증설 등 상기와 유사한 성질의 것 법정 부담금 개발 이익 환수에 관한 법률에 의한 개발 부담금 비용 불인정 항목 수익적 지출 자산의 원상 회복 및 능률 유지를 위해서 지출된 비용 벽지, 마룻바닥, 조명, 변기용 외벽 공사비, 부엌 타일 건물 외벽 바닥재, 방수 기구, 에어컨 등 냉방 장치 수리 비용 기계의 소모품 또는 벨트의 대체 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구 도장 및 유리의 산입 기타 조업이 가능한 상태 유지 등 상기와 유사한 성질의 것(단, 아파트를 분양 받은 자가 시공사와 체결한 옵션 계약에 의한 아파트 구조와 일체가 된 내방 비품을 시공된 지출한 비용은 해당 항목이 수익적 지출에 해당하고 피고 요 경비로 인정된다)이자 비용 부동산을 처분하기 전까지 지출된 대출 이자 비품 구입비 오피스텔, 원룸 비품(TV, 에어컨, 침대 등)구입비 보유 기간 중 종합 부동산세 보유한 종부세 보유하고 있다인테리어 비용에 관한 공제 여부를 놓고 납세자와 과세 관청 간 분쟁이 많았지만 비 공제 항목으로 분류하고 온 화장실(목욕탕)수리 비용도 자본적 지출에 해당한다는 심판 결정이 있었습니다. 조세 심판원은 납세자가 지출한 인테리어 공사 비용 중에서 화장실 수리 비용의 경우 주택 가격 상승의 주범에 해당한다면 자본적 지출과 보이는 등 양도 세액 계산시에 공제 비용에 포함된다는 심판 결정 문을 공개했습니다.”화장실 수리 비용도 양도 세액 계산시에 필요 경비 해당”양도 세액 계산시 인테리어 비용에 대한 공제 여부를 둘러싼 납세자와 과세 관청 간 분쟁이 잦은 가운데 그동안 꼭꼭 공제 항목으로 분류하고 온 화장실(목욕탕)수리 비용도 자본적 지출에 해당한다는 심판 결정이 내려졌다. 조세 심판원은 납세자가 지출한 인테리어 공사 비용 중 화장실 수리 비용의 경우 주택 가격 상승의 주범에 해당한다면 자본적 지출과 보이는 등 양도세 www.taxtimes.co.kr하지만 일부 수리, 올스리 등 경계가 모호하기도 해 여전히 논란이 있는 것 같습니다. 대부분 수익적 지출로 인정되는 것 같은데 혹시 자본적 지출로 인정받을 수 있으니 수리비용 증빙자료는 꼭 챙겨두세요. 처분 시의 필요 경비부동산을 양도하기 위해 직접 지출된 비용은 대부분 필요경비로 인정되지만 양도와 직접 관련이 없는 간접비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.필요경비 인정항목 중개보수 법정수수료보다 과다 지급한 중개수수료도 가능 광고료 부동산 응양도를 위하여 직접 소요된 광고비용 컨설팅 비용 부동산을 양도하기 위하여 직접 소요된 컨설팅 비용명도 비용매매계약에 의한 인도의무를 이행하기 위한 명도비용 양도소득세 신고비용 양도소득세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 필요경비 불인정항목 위약금 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금 컨설팅비 부동산의 시세분석, 가격협상전략 등을 위한 컨설팅비 자문료 부동산을 양도하는 과정에서 발생한 변호사 자문료컨설팅 비용의 경우 취득 단계에서 지출된 컨설팅 비용은 전액 필요경비로 인정되나 양도 단계에서 지출된 컨설팅 비용은 그 세부사항에 따라 필요경비 인정 여부가 달라집니다. 양도단계에서 지출된 컨설팅 비용이 중개수수료에 준하는 비용이라면 양도와 관련된 직접비용으로 보고 필요경비로 인정되나 시세분석이나 가격협상 등을 위한 비용이라면 필요경비로 인정되지 않는다고 하니 잘 확인하시기 바랍니다. 환산취득가액이작용하는경우필요경비양도세 절세를 위해서 취득 가격을 환산 취득 가격으로 적용할 경우 실제 필요 경비가 인정되지 않으므로 주의해야 합니다. 양도 차익을 산정할 때 실거래가 이외의 값으로 계산할 경우에는 그 취득 가격에 각 자산별로 시행령 제163조 제6항에서 규정하고 있다”필요 경비 개산 공제액”을 더한 금액을 필요 경비로 인정합니다. 필요 경비 개산 공제액은 부동산의 경우 기준 시가 3%로 계산되지만 매각 당시의 기준 시가 3%가 아니라 취득 당시의 기준 시가 3%인 점에 주의해야 합니다. 취득 당시의 기준 시가 3억이다 양도 당시의 기준 시가 5억이라면 3억×3%=900만원만 필요 경비로 인정 받게 됩니다.필요 경비 개산 공제액 계산(소득세 법 시행령 제163조 제6항)1. 토지:취득 당시의 개별 공시 지가의 3%(미등기 양도 자산은 0.3%)2. 건물(미등기 양도 자산은 0.3%)주택(부수 토지를 포함):취득 당시의 개별 주택 가격 또는 공동 주택 가격의 3%지정 지역 오피스텔·상업용 건물(부수 토지를 포함):취득 당시 국세청 기준 시가 3%이외의 일반 건물:취득시의 일반 건물 기준 시가 3%3. 지상권·전세권과 등기된 부동산세를 제외한필요경비와 관련하여 같이 보면 좋은 글보일러 교체 – 양도소득세 계산 시 자본적 지출로 필요경비 공제 가능세를 준 집 보일러를 수리해야 하는 경우도 있지만 아예 교체해야 하는 경우도 있습니다. 임차인의 관… blog.naver.com보일러 교체 – 양도소득세 계산 시 자본적 지출로 필요경비 공제 가능세를 준 집 보일러를 수리해야 하는 경우도 있지만 아예 교체해야 하는 경우도 있습니다. 임차인의 관… blog.naver.com보일러 교체 – 양도소득세 계산 시 자본적 지출로 필요경비 공제 가능세를 준 집 보일러를 수리해야 하는 경우도 있지만 아예 교체해야 하는 경우도 있습니다. 임차인의 관… blog.naver.com보일러 교체 – 양도소득세 계산 시 자본적 지출로 필요경비 공제 가능세를 준 집 보일러를 수리해야 하는 경우도 있지만 아예 교체해야 하는 경우도 있습니다. 임차인의 관… blog.naver.com